پیش بینی آینده قیمت مسکن در ایران و لزوم توسعه منطقی و متوازن زیرساخت ها

به گزارش صنعت مالی، دکتر حامد عباسی، اقتصاددان و مدرس دانشگاه در یادداشتی نوشت: بازار مسکن در ماه‌های اخیر رشد محسوسی را تجربه کرده است؛ رشدی که این پرسش را به وجود آورده که آیا این روند صعودی ادامه‌دار خواهد بود یا بازار پس از جبران بخشی از عقب‌ماندگی خود وارد دوره‌ای از ثبات نسبی می‌شود.

به نظر می‌رسد برای پاسخ به این سؤال باید رفتار بازار مسکن را در سال‌های گذشته مورد بررسی قرار داد. واقعیت آن است که این بازار در مقایسه با برخی دیگر از بازارهای دارایی، برای مدتی از روند عمومی افزایش قیمت‌ها عقب مانده بود. به همین دلیل بخشی از رشد اخیر را می‌توان واکنشی طبیعی به این عقب‌ماندگی دانست.

یکی از شاخص‌های مهم برای تحلیل بازار مسکن، مقایسه ارزش آن با نرخ ارز است. بررسی‌ها نشان می‌دهد بازار مسکن در دوره‌ای نسبت به سایر بازارها رشد کمتری را تجربه کرده بود و به همین دلیل در ماه‌های اخیر بخشی از این فاصله را جبران کرد. از این منظر، رشد اخیر بیش از آنکه نشانه ورود بازار به یک دوره جهش جدید باشد، تلاشی برای بازگشت به تعادل محسوب می‌شود.

به اعتقاد من چند عامل در رشد اخیر بازار مسکن نقش داشته‌اند. نخست، تغییر ارزیابی فعالان اقتصادی نسبت به ریسک‌های سیاسی و امنیتی کشور است. در دوره‌ای برخی سناریوهای بدبینانه درباره آینده اقتصاد ایران پررنگ شده بود، اما با تغییر شرایط و کاهش بخشی از این نگرانی‌ها، فضای روانی بازار نیز دستخوش تحول شد.

عامل دوم به انتظارات عمومی درباره آینده اقتصاد بازمی‌گردد. بخشی از نگرانی‌هایی که در گذشته درباره چشم‌انداز کشور مطرح می‌شد، به مرور زمان رنگ باخت و این موضوع بر رفتار سرمایه‌گذاران نیز اثر گذاشت.

سومین عامل نیز افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و رشد انتظارات تورمی در حوزه مصالح ساختمانی است. در چنین شرایطی بسیاری از فعالان بازار، افزایش قیمت مسکن را تا حدی ناشی از رشد هزینه‌های تولید و ساخت می‌دانند.

به نظر من بخش مهمی از ظرفیت رشد ناشی از جبران عقب‌ماندگی بازار مسکن مصرف شده است. به همین دلیل انتظار نمی‌رود بازار در آینده نزدیک همان شتاب رشد ماه‌های گذشته را تکرار کند. سناریوی محتمل‌تر این است که قیمت مسکن در ادامه مسیر خود، بیشتر تحت تأثیر متغیرهای کلان اقتصادی مانند تورم و نرخ ارز حرکت کند. به عبارت دیگر، احتمالاً شاهد ادامه رشد خواهیم بود، اما با سرعتی متعادل‌تر و منطقی‌تر.

در گذشته بازار مسکن معمولاً با فاصله‌های زمانی طولانی وارد دوره‌های جهش قیمتی می‌شد، اما شرایط اقتصاد ایران در سال‌های اخیر تغییر کرده است. امروز تغییرات اقتصادی و ارزی با فاصله‌های زمانی کوتاه‌تری رخ می‌دهد و همین موضوع باعث شده بازار مسکن نیز به جای جهش‌های بزرگ و ناگهانی، رشدهای کوچک‌تر اما پیوسته‌تری را تجربه کند. بنابراین انتظار جهش‌های سنگین و ناگهانی در کوتاه‌مدت چندان منطقی به نظر نمی‌رسد؛ مگر آنکه متغیرهای سیاسی یا اقتصادی کشور با تغییرات اساسی مواجه شوند.

در شرایط فعلی، بازار سهام را نسبت به بازار مسکن جذاب‌تر ارزیابی می‌کنم. به نظر می‌رسد بورس همچنان ظرفیت بیشتری برای جبران عقب‌ماندگی خود در مقایسه با سایر بازارهای دارایی داشته باشد. البته انتخاب صنایع مناسب اهمیت زیادی دارد. در شرایطی که اقتصاد با چالش ناترازی انرژی روبه‌رو است، صنایع با وابستگی کمتر به انرژی می‌توانند گزینه‌های مطمئن‌تری برای سرمایه‌گذاری باشند.

چالش اصلی بازار مسکن در ایران صرفاً به قیمت‌ها محدود نمی‌شود. یکی از مسائل بنیادین، تمرکز شدید جمعیت، امکانات و فعالیت‌های اقتصادی در چند شهر بزرگ، به‌ویژه تهران است. این روند در حالی ادامه یافته که ظرفیت‌های طبیعی و زیرساختی بسیاری از این مناطق، به‌ویژه در حوزه آب، پاسخگوی چنین تمرکزی نیست. به همین دلیل حل بحران مسکن بدون اصلاح الگوی توسعه و توزیع جمعیت در کشور امکان‌پذیر نخواهد بود.

حل بلندمدت مشکلات مسکن نیازمند اجرای جدی سیاست‌های آمایش سرزمینی است. ایجاد مشوق برای سرمایه‌گذاری در مناطق کمتر برخوردار، توسعه زیرساخت‌ها، تقویت مراکز علمی و صنعتی خارج از کلان‌شهرها و هدایت جمعیت به مناطق دارای ظرفیت توسعه، می‌تواند بخشی از فشار موجود بر بازار مسکن را کاهش دهد.

در این میان، ایده انتقال پایتخت اگرچه از نظر نظری جذاب به نظر می‌رسد، اما در شرایط فعلی اجرای آن با محدودیت‌های مالی و اجرایی جدی روبه‌رو است. به همین دلیل توسعه متوازن منطقه‌ای می‌تواند راهکاری عملی‌تر و کم‌هزینه‌تر باشد.

بازار مسکن در ماه‌های اخیر بخشی از عقب‌ماندگی خود نسبت به سایر بازارهای دارایی را جبران کرده است. با این حال، به نظر نمی‌رسد این بازار در آستانه یک جهش پرشتاب جدید قرار داشته باشد. مسیر محتمل‌تر، ادامه رشد تدریجی و متناسب با شرایط کلی اقتصاد است. در کنار تحولات قیمتی، نباید از مسائل ساختاری بازار مسکن غافل شد. تا زمانی که این مسائل وجود دارد، چالش مسکن همچنان یکی از مهم‌ترین مسائل اقتصادی و اجتماعی ایران باقی خواهد ماند.