حل بحران مسکن نیازمند رنسانس اقتصادی است

صادق مرآتی، کارشناس اقتصادی، در گفت‌وگو با خبرنگار صنعت مالی با اشاره به چالش‌های بانک‌ها در حمایت از بازار مسکن گفت: باید این موضوع را از دو زاویه بررسی کنیم؛ اول نگاه بانکداری و دوم نگاه به بازار مسکن. بانکداری خود یک کسب‌وکار اقتصادی است که باید حیات و عملکردش حفظ شود. برای مثال، اگر هزینه پول برای بانک‌ها ۳۰ درصد باشد و تسهیلاتی که ارائه می‌دهند درآمد کمتری داشته باشد، مثلاً ۲۵ درصد، بانک‌ها طی سال‌ها زیانده می‌شوند و مجبورند از منابع خود استفاده کنند. این استفاده از منابع، به معنای تهدید حیات بانک‌ها است.

وی افزود: بنابراین، بانک‌ها چاره‌ای ندارند جز اینکه همان سیاست‌های جاری را ادامه دهند. اگر بخواهند رفتار متفاوتی داشته باشند یا از سود خود صرف نظر کنند، ممکن است زیانده شوند و حتی ورشکست شوند. از سوی دیگر، انتظارات مردم در بخش مسکن برآورده نمی‌شود و سیاست‌های حمایتی موجود ناکارآمد جلوه می‌کند. اما این ناکارآمدی لزوماً تقصیر بانک‌ها نیست، زیرا آن‌ها ناچارند برای بقا تصمیم اقتصادی بگیرند.

با نرخ تورم و هزینه بالای پول، بانک‌ها نمی‌توانند بیش از حد تسهیلات ارائه دهند

مرآتی با تشریح محدودیت‌های اقتصادی بانک‌ها گفت: با این نرخ تورم و هزینه بالای پول، بانک‌ها نمی‌توانند بیش از حد تسهیلات ارائه دهند. اگر بخواهند فراتر بروند، دچار ضرر و زیان مکرر می‌شوند و حیات خود را به خطر می‌اندازند. بنابراین نگاه اقتصادی بانک و نگاه بازار مسکن با هم متفاوت است و سیاست‌گذار باید این تضاد را در نظر بگیرد.

وی ادامه داد: راهکارهای متنوعی برای حمایت از بازار مسکن وجود دارد؛ از تعاونی‌های مسکن با مدل‌های مختلف گرفته تا عرضه زمین‌های دولتی، تقویت زنجیره تأمین بخش مسکن برای کاهش هزینه‌های ساخت، جذب سرمایه خرد مردم و مقابله با سوداگری در بازار مسکن به‌ویژه در شهرهای بزرگ. این اقدامات می‌تواند کارآمدی سیاست‌ها را افزایش دهد.

مرآتی توضیح داد: مسکن در کشور ما به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است؛ هم مصرف‌کننده‌ها و هم سرمایه‌گذاران انتظار دارند قیمت آن افزایش یابد. این باعث شده هزینه‌های خرید مسکن بالا رود و فشار بر سیاست‌های حمایتی دولت و بانک‌ها افزایش یابد. بنابراین، ادامه سیاست‌های حمایتی بدون تغییر ساختار دیگر جوابگو نخواهد بود.

وی درباره محدودیت‌های وام‌های بانکی گفت: در شرایط فعلی، کارمندان و کارگران عملاً امکان استفاده از وام‌های مسکن را ندارند، زیرا پرداخت ماهانه وام‌ها از توان آنان خارج است. این نشان می‌دهد بانک‌ها عمدتاً به نفع طبقه مرفه عمل می‌کنند، هرچند بانک‌ها ناچارند درآمد خود را تأمین کنند و نمی‌توانند صرفاً با تکیه بر اهداف اجتماعی عمل کنند.

مرآتی افزود: راهکار اصلی این نیست که فشار بیشتری به بانک‌ها وارد شود، بلکه باید به محصولات متنوع مالی و مشارکت مردم در ساخت مسکن توجه کنیم. تجربه مسکن مهر و تعاونی‌های مسکن نشان داده مشارکت مردم می‌تواند موفق باشد، به شرطی که از تجربه‌های موفق و شکست‌ها درس گرفته و مدل‌های کارآمد طراحی شود.

وی با بیان جزئیات تجربه مسکن مهر گفت: در بخش مسکن مهر سه نوع پروژه وجود داشت؛ پروژه‌هایی که خود افراد سازنده بودند، پروژه‌های مشارکتی با یک عامل توسعه که اعضا سهم خود را داشتند، و پروژه‌هایی که انبوه‌ساز خارج از جمعیت تحویل می‌داد. تجربه نشان می‌دهد پروژه‌هایی که توسط افراد و تعاونی‌ها مدیریت شدند، سریع‌تر آماده بهره‌برداری شدند، هرچند ضریب خطا و مشکلات در برخی پروژه‌ها بیشتر بود. پروژه‌های مشارکتی با عامل توسعه نیز عمدتاً موفق بودند، زیرا هزینه‌ها تقسیم شده و اعضا بهره‌مند می‌شدند. اما پروژه‌هایی که انبوه‌ساز خارج از جمعیت اجرا می‌کرد، اغلب به دلیل تأمین ناکافی منابع، نوسانات هزینه ساخت و اختلافات میان پیمانکار و ذینفعان با مشکلات جدی مواجه شدند.

مرآتی ادامه داد: این تجربه‌ها نشان می‌دهد که ما از درس‌های موفق و شکست‌ها استفاده نمی‌کنیم. عمده مشکل ما نه عملکرد بانک‌ها، بلکه سیاست‌گذاری کلان است. ابزارهای حمایتی تولید شده با شرایط اقتصادی فعلی سازگار نیستند و سیاست‌گذاری بلندمدت نیز وجود ندارد.

محدودیت‌های زیرساختی بازار مسکن

وی درباره محدودیت‌های زیرساختی توضیح داد: اکثر زمین‌های قابل سکونت در کشور استفاده نمی‌شوند و تمرکز زیادی در شهرهای بزرگ وجود دارد. در کشورهای توسعه‌یافته، پراکندگی سکونت و فعالیت‌های اقتصادی به شکل موثری انجام شده و هزینه‌ها کاهش یافته است. غیرمتمرکز کردن سکونت و اقتصاد، علاوه بر کاهش هزینه، امنیت اقتصادی و انرژی را نیز افزایش می‌دهد.

مرآتی افزود: یک اقتصاد غیرمتمرکز حتی در شرایط بحران و جنگ، مقاومت بالاتری دارد. اگر نیروگاه‌ها و زیرساخت‌ها پراکنده باشند، آسیب‌پذیری کاهش می‌یابد و هزینه تخریب زیرساخت‌ها افزایش می‌یابد. نمونه‌های مشابه در کشورهای توسعه‌یافته نیز وجود دارد؛ نیروگاه‌های کوچک مقیاس و حتی تعاونی‌های هسته‌ای در هلند و آمریکا نمونه‌ای از این رویکرد هستند.

وی درباره توزیع منابع و نقش مشارکت مردم گفت: باید از تمرکز صرف بر بانک‌ها و تسهیلات مالی عبور کنیم و به مشارکت مردم، محصولات سرمایه‌ای خرد و توزیع عادلانه منابع توجه کنیم. اگر زمین و منابع به شکل منصفانه توزیع شوند، تورم بازار مسکن کنترل خواهد شد و قدرت خرید قشر ضعیف نیز افزایش می‌یابد. این مسیر تنها راهی است که می‌تواند حمایت واقعی از بازار مسکن ایجاد کند.

مرآتی در پایان گفت: برای عبور از بحران مسکن و محدودیت‌های بانکی، نیازمند یک رنسانس فکری در اقتصاد هستیم. تمرکززدایی، مشارکت مردم و توزیع عادلانه منابع، کلید حل مشکلات بازار مسکن و سایر بخش‌های اقتصادی کشور است. تمرکز صرف بر تسهیلات بانکی و ابزارهای مالی، بدون توجه به زیرساخت‌ها و ظرفیت‌های مردم، به نتیجه مطلوب نمی‌رسد.