رکوردداری بانک مسکن در تسهیلات دهی به پروژه نهضت ملی
در حالی که منابع مالی موردنیاز برای پیشبرد طرح‌های کلان مسکن از عهده یک بانک خارج است، گزارش‌ها حاکی از آن است که برخی از بانک‌های عامل از تکالیف قانونی خود در قبال پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن عدول کرده‌اند. در این میان، تنها بانک مسکن توانسته کارنامه قابل‌قبولی در پرداخت تسهیلات مسکن ملی از خود بر جای بگذارد، در حالی که سایر بانک‌ها همراهی لازم را نداشته‌اند و این بخش نیازمند پای کار آمدن تمامی نهادهای پولی با تعیین سهمیه مشخص است.
به گزارش صنعت مالی، بخش مسکن به‌عنوان دژ دفاعی معیشت خانوارها و یکی از پیشران‌های اصلی اقتصاد کلان، ماه‌هاست که با چالش‌های ساختاری، مدیریتی و حمایتی عمیقی دست‌به‌گریبان است. در حالی که قانون «جهش مسکن» به عنوان یکی از اسناد بالادستی و راهبردهای اصلی کشور برای خانه‌دار شدن اقشار متوسط و کم‌درآمد به تصویب رسیده، اما ارزیابی عملکرد دستگاه‌های متولی نشان می‌دهد که فاصله معناداری میان «تکالیف قانونی» و «خروجی‌های اجرایی» شکل گرفته است.
در این میان، اگرچه وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان وزارتخانه‌ای پویا در اجرای پروژه‌های زیرساختی و عمرانی کلان نظیر بزرگراه‌ها، تونل‌ها و خطوط ریلی فعالیت‌هایی داشته، اما منتقدان و کارشناسان حوزه مسکن معتقدند این تمرکز بیش از حد، موجب فاصله گرفتن وزارتخانه از مطالبه اصلی و حیاتی مردم، یعنی «تأمین مسکن مردمی» شده است؛ روندی که نیازمند بازنگری فوری در رویکردهای کلان دولت و سیستم بانکی است.
بررسی دقیق تحولات اخیر حوزه مسکن نشان می‌دهد که اقتصاد مسکن کشور در شرایط حساسی قرار گرفته و سیاست‌گذاران با سه چالش بنیادین روبه‌رو هستند. این چالش‌ها که ریشه در انحراف از اهداف اولیه و ضعف در نظارت و اجرا دارند، معیشت بسیاری از مردم را تحت تأثیر قرار داده‌اند.
بخش مسکن کشور علاوه بر چالش‌های کلان در زمینه عرضه، با مجموعه‌ای از گلوگاه‌های ساختاری، تورم در بازار نهاده‌های تولید و نارسایی‌های جدی در نظام بانکی مواجه است.
بررسی‌های کارشناسی و ارزیابی عملکرد دستگاه‌های اجرایی نشان می‌دهد که تداوم رویکردهای فعلی و عدم همراهی سیستم بانکی در پرداخت تسهیلات تکلیفی، فرآیند خانه‌دار شدن اقشار مختلف را با موانع پیچیده‌ای روبه‌رو کرده است.
در این میان، سرایت تورم سنگین به بازار مصالح ساختمانی و ناکامی در تحقق کامل تکالیف قانونی حمایت از خانواده و جوانی جمعیت، ابعاد بحران را گسترده‌تر کرده و ضرورت بازنگری فوری در تصمیم‌گیری‌های کلان دولت را گوشزد می‌سازد.
فاصله میان قانون و واقعیت؛ ناکامی در تحقق فرمول ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی
نخستین و جدی‌ترین چالش پیش‌رو، عدم عملیاتی شدن کامل و جامع قانون جهش مسکن است. با وجود اینکه مجلس شورای اسلامی با نگاهی راهبردی این قانون را تدوین و ابلاغ کرد، اما آنچه در عمل شاهد آن هستیم، فاصله زیادی با وعده ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی دارد. این عدم تحقق، تنها یک آمار روی کاغذ نیست، بلکه به معنای عقب‌افتادن عرضه از تقاضای انباشت‌شده در بازار است.
کارشناسان اقتصادی تأکید می‌کنند که سیاست‌گذاری در حوزه مسکن نیازمند تمرکز عملیاتی و بودجه‌ریزی هدفمند است و تداوم وضعیت فعلی با مطالبات صریح نهاد قانون‌گذاری و نیازهای جامعه همسو نیست.
بازار رهاشده و بحران اجاره‌بها؛ فشردگی معیشت بر دوش مستأجران
دومین چالش بحران‌آفرین، ناتوانی دولت در کنترل قیمت مسکن و نرخ سرسام‌آور اجاره‌بهاست. وضعیت کنونی بازار مسکن به اذعان کارشناسان، تصویری از یک بازار کاملاً «رهاشده» است که مستأجران و مالکان خُرد را در شرایط بسیار دشواری قرار داده است.
نکته اینکه حتی آیین‌نامه‌ها و دستورالعمل‌های مصوب دولت برای تعیین سقف مجاز و درصد افزایش اجاره‌بها نیز به دلیل نبود سازوکارهای نظارتی قوی، ضمانت اجرایی پیدا نکرده‌اند.
این ضعف مدیریتی و نظارتی، هزینه‌های مسکن را به سهم عمده‌ای از سبد هزینه خانوار تبدیل کرده و کمر اقشار آسیب‌پذیر را شکسته است.
انحراف تمرکز از «مسکن مردمی» به «پروژه‌های زیرساختی»
یکی از انتقادات اساسی کارشناسان به بدنه وزارت راه و شهرسازی، جابجایی اولویت‌هاست. ساخت آزادراه‌ها، بزرگراه‌ها، تونل‌ها و توسعه خطوط راه‌آهن از وظایف ذاتی این وزارتخانه است، اما تخصیص نامتوازن منابع، زمان و تمرکز مدیران به این پروژه‌های عمرانی، موجب به حاشیه رفتن حوزه مسکن شده است. افکار عمومی و نهادهای نظارتی انتظار دارند اولویت نخست دستگاه متولی، تمرکز بر حل بحران مسکن و رفع موانع ساخت‌وساز مردمی باشد.
کُندی حمایت‌های بانکی و موانع مالی در زنجیره ساخت
چهارمین ضلعی که بحران مسکن را تکمیل می‌کند، انفعال و کندی سیستم بانکی به غیر از بانک مسکن در تزریق تسهیلات مصوب است. قانون جهش مسکن، بانک‌ها را مکلف به اختصاص درصدی از تسهیلات ساخت به این حوزه کرده است، اما سخت‌گیری‌های غیرمتعارف بانکی، سنگ‌اندازی در مسیر تضامین و عدم همراهی کافی بانک‌های عامل، زنجیره تأمین مالی ساخت مسکن را فلج کرده است. بدون همراهی نظام بانکی، هیچ طرح انبوه‌سازی به سرانجام نخواهد رسید.
کارشناسان عنوان می‌کنند که سایر بانک‌ها نیز همانند بانک مسکن باید در مسیر ارائه تسهیلات به مردم برای خانه‌دار شدن در قالب نهضت ملی مسکن همکاری لازم را داشته باشند.
بنابراین توسعه زیرساخت‌های حمل‌ونقل و عمران منطقه‌ای اگرچه برای توسعه کشور حیاتی است، اما هرگز نباید به قیمت نادیده گرفتن موضوع مسکن و معیشت مردم تمام شود. مسئله کنونی بازار مسکن گواهی می‌دهد که تداوم رویکرد فعلی، شکاف طبقاتی و بحران اجاره‌بها را عمیق‌تر خواهد کرد.
برای عبور از این وضعیت مسئله مسکن، اقدامات زیر ضروری است:
1.بازگشت تمرکز اجرایی وزارت راه و شهرسازی به حوزه مسکن مردمی و انبوه‌سازی هدفمند.
2.الزام نظام بانکی به اجرای دقیق تکالیف قانونی در اعطای تسهیلات ساخت مسکن با نرخ سود و بازپرداخت متناسب با توان اقشار هدف.
3.تقویت ابزارهای نظارتی برای ساماندهی و کنترل بازار رهاشده اجاره‌بها و جلوگیری از سفته‌بازی.
هم‌افزایی واقعی بین دولت و مجلس به‌منظور رفع موانع اجرایی و تسریع در تحقق اهداف قانون جهش مسکن، تا آرامش و ثبات به بازار مسکن و سفره خانواده‌ها بازگردد.
از سوی دیگر تداوم چالش‌ها در اکوسیستم مسکن و تسهیلات حمایتی، ابعاد تازه‌ای از موانع پیش‌روی شهروندان را عیان کرده است. ناظران اقتصادی و نمایندگان نهاد قانون‌گذاری، موانع این حوزه را در چند محور کلیدی به شرح زیر تحلیل می‌کنند:
چالش‌های تأمین مالی و ناکارآمدی مدل واگذاری زمین
همانطور که بالا اشاره شد گلوگاه اساسی در حوزه مسکن، عدم همراهی حداکثری شبکه بانکی در حمایت از طرح‌های ساخت و اجاره مسکن است.
اگرچه وزارت راه و شهرسازی تلاش دارد با تکیه بر ابزار واگذاری زمین این خلأ را تا حدودی پوشش دهد، اما فرآیند زمان‌بر ساخت‌وساز مردمی بر روی اراضی واگذارشده، پاسخگوی نیازهای فوری و آنی جامعه نیست، به همین دلیل، ضرورت دارد مدل‌های سنتی و زمان‌بر جای خود را به طرح‌های کارآمدتر و حمایت‌های واقعی مالی بدهند.
تورم ساختاری مصالح و قصور در مهار قیمت‌ها
بخش عمده‌ای از موانع تورمی مسکن، ریشه در گرانی نهاده‌های تولید نظیر سیمان و آهن دارد. انتقادات جدی متوجه هیئت دولت است که چرا نتوانسته تورم حاکم بر بازار مصالح ساختمانی را کنترل کند؛ امری که تولیدکنندگان، انبوه‌سازان و مصرف‌کنندگان نهایی را در موقعیت دشواری قرار داده و فشار اقتصادی مضاعفی را بر دوش خانوارهای ایرانی تحمیل کرده است.
انفعال نظام بانکی به غیر از «بانک مسکن» در نهضت ملی
در حالی که منابع مالی مورد نیاز برای پیشبرد طرح‌های کلان مسکن از عهده یک بانک خارج است، گزارش‌ها حاکی از آن است که بسیاری از بانک‌های عامل از تکالیف قانونی خود در قبال پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن عدول کرده‌اند. در این میان، تنها بانک مسکن توانسته کارنامه قابل‌قبولی در پرداخت تسهیلات مسکن ملی از خود بر جای بگذارد، در حالی که سایر بانک‌ها همراهی لازم را نداشته‌اند و این بخش نیازمند پای کار آمدن تمامی نهادهای پولی با تعیین سهمیه مشخص است.
گره کور وام‌های خرد و بن‌بست در قانون جوانی جمعیت
شکست در اجرای روان احکام حمایتی، پیامدهای زنجیره‌واری به دنبال داشته؛ از جمله اینکه متقاضیان دریافت تسهیلات ازدواج و فرزندآوری همچنان ماه‌ها در صف‌های طولانی انتظار به سر می‌برند و آیین‌نامه‌های واگذاری زمین نیز با کُندی پیش می‌روند.
پیامد منفی این شرایط، ضربه به نرخ فرزندآوری در جامعه است؛ به‌طوری‌که خانواده‌های دارای سه یا چهار فرزند همچنان در تأمین مسکن و بهره‌مندی از امتیازات صریح قانون جوانی جمعیت با بن‌بست مواجهند؛ امری حاکمیتی که تحقق آن نیازمند بسیج سراسری تمامی دستگاه‌ها و بانک‌هاست.
مجموعه چالش‌های یادشده نشان می‌دهد که وضعیت کنونی مسکن و معیشت مردم نیازمند تصمیم‌گیری‌های شفاف، صریح و جهادی از سوی ارکان دولت، به‌‌خصوص وزارت راه و شهرسازی و نظام بانکی است.
هشدار جدی ناظران و نمایندگان ملت این است که تداوم روند فعلی و اکتفا به وعده‌ها، کارنامه مطلوبی برای دستگاه اجرایی باقی نخواهد گذاشت. عبور از این شرایط بحرانی، مستلزم شکستن سد تورم مصالح، بازنگری در ساختار پرداخت تسهیلات بانکی، تسریع در اجرای قوانین حمایتی نظیر جوانی جمعیت و پاسخگویی قاطع به مطالبات بحق مردم و خانواده‌های گلایه‌مند است.