بانک مسکن؛ پیشران امید در صنعت ساختمانسازی/قفل نظام بانکی بر دروازه نهضت ملی مسکن
در حالی که «نهضت ملی مسکن» بهعنوان یکی از پیشرانهای اصلی برای خروج از رکود و ایجاد اشتغال در اقتصاد کشور معرفی شده، تداوم سیاستهای انقباضی و عدم همکاری شبکه بانکی (البته به جز بانک مسکن)، این پروژه کلان را با چالشی جدی مواجه کرده است. بررسیها نشان میدهد که اولویت بانکها برای سرمایهگذاری در طرحهای زودبازده، مانع اصلی تحقق تعهدات قانونی در قبال بخش مسکن شده است.
صنعت مالی؛ مسکن به عنوان موتور محرک اقتصاد، نهتنها پاسخی به یک نیاز پایه اجتماعی، بلکه بستری برای اشتغالزایی و چرخش چرخهای تولید است. با این حال، نگاهی به وضعیت فعلی بازار نشان میدهد که بین برنامههای کلان دولت برای توسعه مسکن و عملکرد شبکه بانکی، نوعی دوگانگی استراتژیک ایجاد شده است.
تقابل نگاهها؛ مهار تورم یا توسعه تولید؟
برخی مسئولان اقتصادی کشور با استناد به سیاستهای کنترل تورم، مسیر اعطای تسهیلات مسکن را با دشواریهایی همراه کردهاند. اما کارشناسان معتقدند این رویکرد، مسیری انحرافی است.
به باور تحلیلگران، نپذیرفتنِ نقش «پیشرانی» مسکن در اقتصاد، موجب شده تا منابع بانکی به سمت پروژههایی با بازگشت سرمایه سریعتر و پرریسکتر سوق یابد. در حالی که وزارت راه و شهرسازی بر تولید مسکن تمرکز دارد، بدنه اصلی وزارت اقتصاد و بانک مرکزی با نگاهی صرفاً پولی، مانعتراشیهایی را در مسیر پرداخت تسهیلات ایجاد کردهاند که نتیجه آن، توقف پروژهها و افزایش نارضایتی متقاضیانی است که بخش قابلتوجهی از آورده خود را نیز پرداخت کردهاند.
بارِ سنگینی که بر دوش «بانک مسکن» سنگینی میکند
واقعیت میدانی نشان میدهد که در حال حاضر، بانک مسکن بهتنهایی بارِ تأمین مالی پروژههای کلان مسکن را بر دوش میکشد؛ وضعیتی که با هیچ منطق توزیع ریسکِ بانکی همخوانی ندارد. سایر بانکها، با وجود تکالیف قانونی تعیینشده، بهدلیل ماهیت بلندمدت بازگشت سرمایه در صنعت ساختمان و ترجیح برای سودهای کوتاهمدت، تمایل چندانی به مشارکت در این طرح ندارند. این رفتار، نهتنها برخلاف تکالیف قانونی است، بلکه به نوعی عامل تشدید تورم در جامعه نیز محسوب میشود.
ضرورت بازنگری در نظارت بر شبکه بانکی
مواجهه با این بحران نیازمند عزمی فرادستگاهی است. کارشناسان تأکید دارند که وزارت امور اقتصادی و دارایی بهعنوان متولی اصلیِ شبکه بانکی، باید با ورود نظارتی جدی و عملیاتی، بانکها را به تمکین از قوانین ملزم کند. بانک مسکن نباید بهعنوان یک پروژه تجاری صرف دیده شود، بلکه مصداق بارز «حقالناس» و نیازِ معیشتی خانوارهاست.
شکاف میان «سیاستگذاری مسکن» و «واقعیتهای معیشتی»؛ تسهیلات بانکی با تورم ساختوساز همگام است؟
بررسی شاخصهای اقتصادی نشان میدهد که مسکن در ایران نهتنها یک کالا، بلکه به یکی از سنگینترین هزینههای معیشتی تبدیل شده است. در حالی که استانداردهای جهانی سهم هزینه مسکن از درآمد خانوار را حدود ۳۰ درصد تعریف میکنند، در ایران این شاخص در برخی مناطق به بیش از ۵۰ تا ۷۰ درصد رسیده که این فشار، عملاً تشکیل خانواده و ثباتِ سکونتی را با مخاطره جدی مواجه کرده است.
فاصله معنادار میان «تسهیلات» و «هزینههای تورمی»
یکی از چالشهای بنیادین در اجرای پروژههای کلان مسکن، تورمِ افسارگسیخته در بخش مصالح ساختمانی است. کارشناسان تأکید دارند که حتی در صورت تحقق تمام تکالیف قانونی بانکها، مبلغ تسهیلات در نظر گرفته شده با افزایش لحظهای قیمتها همخوانی ندارد. به عبارت دیگر، تسهیلات پرداختشده در ابتدای یک پروژه، با پایان زمان ساخت، ارزش خریدِ خود را از دست میدهد و این مسئله، متقاضیان را در میانه راه با کسری بودجه شدید و ناامیدی از اتمام پروژه مواجه میکند.
بحران منابع در استانهای کمبرخوردار
گزارشهای میدانی از شبکه بانکی کشور حاکی از آن است که ناترازی منابع، تنها یک موضوع کلان نیست، بلکه در سطح استانهای کمبرخوردار به یک بحران تبدیل شده است. در این مناطق، بانکها نهتنها توان انجام تعهدات فراتر از سهمیه خود را ندارند، بلکه حتی در اجرای سهمیههای تکلیفی نیز دچار رکود شدهاند. این ناتوانی، چرخه ساخت مسکن در شهرستانها را که اتفاقاً نیاز بیشتری به حمایت دارند، متوقف کرده است.
لزوم بازنگری در ساختار حمایتی مسکن
صاحبنظران اقتصادی معتقدند ادامه روند فعلی، بدون بازنگری در «مدلهای تأمین مالی» عملاً بیفایده خواهد بود. پرسشی که اکنون مطرح است، نهتنها توانایی بانکها در پرداخت تسهیلات، بلکه «کارایی این تسهیلات در برابر تورم» است. نظام بانکی در شرایط فعلی، نیازمند یک استراتژی جدید است که بتواند با استفاده از ابزارهای نوین مالی، قدرت خرید متقاضیان مسکن را در برابر جهشهای تورمی حفظ کند.
بحران مسکن امروز، ترکیبی از ناترازی بانکی و تورم ساختوساز است. اگر سیاستهای تولید مسکن بدون توجه به بضاعت نظام بانکی و تغییرات قیمت تمامشده ساختوساز پیگیری شود، نتیجهای جز «طرحهای نیمهتمام» و «فشار مضاعف بر متقاضیان» نخواهد داشت.
راهکار اصلی، نهتنها در افزایش «تعداد» تسهیلات، بلکه در ارتقای «ارزش واقعی» و «سرعت تزریق» منابع به بدنه تولید است؛ اقدامی که نیازمند همافزایی تمام ارکان اقتصادی کشور و اولویتبندی قاطع مسکن در شبکه پولی کشور است. البته بانک مسکن در این زمینه به رسالت خود عمل میکند، بدون حمایت سایر بانکها!
نتیجهگیری
در مجموع، تحلیل وضعیت فعلی نشان میدهد که شکاف میان برنامهریزیهای کلان دولتی و عملکرد عملیاتی شبکه بانکی، از اصلیترین موانع تحقق اهداف «نهضت ملی مسکن» است.
تکیه بیش از حد بر ظرفیتهای محدود بانک مسکن و ترجیح بانکهای تجاری برای سرمایهگذاری در بازارهای زودبازده، نهتنها روند تولید مسکن را کُند کرده، بلکه با افزایش هزینههای ناشی از تورم، قدرت خرید واقعی متقاضیان را نیز به شدت کاهش داده است.
بدون بازنگری بنیادین در سیاستهای تخصیص منابع و اعمال نظارتهای سختگیرانه بر اجرای تکالیف قانونی بانکها، پروژههای مسکن با خطر توقف و افزایش بیرویهی فشار اقتصادی بر خانوارها مواجه خواهند بود.