نماینده مردم بابل در مجلس با بیان اینکه واگذاری زمین‌های بلااستفاده در خارج از محدوده شهرهای بزرگ یا در روستاها و شهرهای کوچک، یک راهبرد چندمنظوره است، گفت: این اقدام نه‌تنها به خانه‌دار شدن مردم کمک میکند، بلکه به شکل مستقیم درراستای سیاست «جوانی جمعیت» عمل میکند و این استراتژی، ضمن کاهش فشار تقاضا در کلان‌شهرها، موجب می‌شود متقاضیان با سلیقه‌های شخصی خود و با هزینه کمتر، صاحب زمین و ملک شوند.
به گزارش صنعت مالی، پروژه نهضت ملی مسکن به‌عنوان یکی از محوری‌ترین چالش‌های معیشتی در دهک‌های مختلف جامعه، همواره در کانون توجه سیاست‌گذاران و مطالبه‌گران اجتماعی بوده است.
طرح «نهضت ملی مسکن» که با هدف تسهیل در خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد و جوانان تدوین شد، به‌مثابه یک راهبرد کلان، انتظارات بسیاری را در سطح عمومی ایجاد کرد؛ اما در گذر زمان با چالش‌های ساختاری، ناهماهنگی‌های شبکه بانکی و کندی در پیشرفت پروژه‌ها مواجه گشت که بلاتکلیفی جمع کثیری از متقاضیان را در پی داشته است.
در این میان، نقش نظارتی قوه مقننه برای تبیین چرایی این کاستی‌ها و بازگشت به مسیر اصلی خدمت‌رسانی، حیاتی و غیرقابل‌انکار است و یکی از مهم‌ترین چالش‌ها مسئله ارائه تسهیلات بانکی است و در این راستا بانک مسکن همچنان به ارائه تسهیلات به متقاضیان مسکن ملی ادامه می‌دهد و سایر بانک‌ها تا حدودی همراهی لازم را با دولت در این زمینه ندارند.
خبرنگار صنعت مالی در گفت‌وگو با حسن حسن‌تاج نماینده مردم بابل در مجلس شورای اسلامی و عضو کمیسیون بهداشت و درمان خانه ملت ضمن بررسی دقیق آسیب‌های موجود در فرآیند اجرای این طرح و واکاوی موانع پیش روی بخش خصوصی، به بحث و تبادل‌نظر پیرامون راهکارهای عملیاتی، به‌‌خصوص در حوزه سیاست‌های واگذاری زمین و اصلاح نظام تسهیلات بانکی خواهیم پرداخت تا گامی درراستای احیای حقوق شهروندان و کاهش فشارهای اقتصادی بر خانوارها برداشته شود.
صنعت مالی: با توجه به وضعیت فعلی بازار مسکن و ثبت‌نام‌های گسترده در طرح ملی مسکن، به نظر می‌رسد شکاف عمیقی میان انتظارات جامعه و اقدامات اجرایی دولت وجود دارد. بسیاری از متقاضیان که پیش‌تر مبالغ خود را واریز کرده‌اند، همچنان با بحران عدم تأمین مسکن مواجه هستند. از دیدگاه شما، چرا با وجود تلاش‌های اعلام شده از سوی مسئولان، مشکل اصلی مردم همچنان حل نشده باقی مانده است؟
حسن‌تاج: بله، دقیقاً؛ با وجود اظهارات مقامات دولتی مبنی بر پیشرفت کارها، واقعیت امر نشان می‌دهد که نیازهای واقعی جامعه همچنان پاسخ داده نشده است. در حال حاضر، یکی از اصلی‌ترین چالش‌ها، فرآیند ارائه تسهیلات است. در این میان، بانک مسکن تنها نهادی است که به طور تخصصی وارد این عرصه شده و با وجود چالش‌های موجود، اقدام به ارائه تسهیلات میکند؛ اما متأسفانه سایر بانک‌ها همکاری لازم را با دولت در این مسیر ندارند.
با وجود تلاش‌های مجلس برای نظارت و اصلاح روندها، همچنان ضعف‌های ساختاری بسیاری در اجرای این طرح مشاهده می‌شود که نیازمند نظارت دقیق‌تر و کارآمدتر است تا بتوان به نتایج ملموسی دست یافت.
صنعت مالی: درخصوص مشارکت نهادهای مالی، با توجه به اینکه بانک مسکن تنها نهاد فعال در این حوزه است، نقش بانک مرکزی و سایر بانک‌ها را در این میان چگونه ارزیابی می‌کنید؟ آیا عدم همراهی سایر بانک‌ها، گلوگاه اصلی اجرای طرح محسوب می‌شود؟
حسن‌تاج: قطعاً؛ یکی از گلوگاه‌های حیاتی، عدم همراهی گسترده بانک‌های تجاری است. برای حل این بحران، باید از بخش خصوصی نیز دعوت به همکاری شود، اما در حال حاضر سیستم اداری و عدم تمایل بخش خصوصی، مانع از ورود سرمایه‌گذاران به این حوزه شده است.
ما نیازمند راهکارهای نوین برای ورود سرمایه هستیم. علاوه بر این، با توجه به شرایط حساس کنونی ـ از شرایط جنگی متشکل از جنگ نظامی و اقتصادی تا تورم ـ باید نگاهی متفاوت داشت. دولت باید بتواند با ایجاد اطمینان خاطر برای متقاضیان، حتی اگر در مقیاس‌های کوچک، فرآیند ساخت‌وساز را تسهیل کند.
صنعت مالی: با توجه به محدودیت‌های شهری و افزایش هزینه‌های ساخت، راهکارتان در این زمینه چیست؟
حسن‌تاج: بله، حتماً؛ لزوماً نیازی نیست که تمام طرح‌ها بر ساخت برج‌های مرتفع و آپارتمان‌سازی متمرکز باشد. یکی از پیشنهادهای بنده این است که دولت نگاه خود را به سمت توسعه مسکن ویلایی و روستایی سوق دهد.
با توجه به اینکه بسیاری از متقاضیان در مناطق شهری با محدودیت زمین و هزینه‌های بالای آپارتمان‌سازی مواجه هستند، می‌توان زمین‌های خارج از محدوده شهری، روستاها و شهرهای کوچک را در اختیار متقاضیان قرار داد. این اقدام نه‌تنها نیاز مسکن را تأمین میکند، بلکه می‌تواند منجر به توسعه زیرساخت‌های روستایی و ایجاد اشتغال در مناطق کم‌برخوردار شود.
صنعت مالی: در بحث اقتصادی، تناسب میان درآمد شهروندان و هزینه‌های مسکن بسیار حائز اهمیت است. چالش اصلی در این زمینه چیست؟
حسن‌تاج: چالش اصلی در عدم تناسب میان درآمد و هزینه‌های زندگی است. اگر قیمت مسکن و اقساط وام‌ها به‌گونه‌ای تعیین شود که بخشی از درآمد کارگر یا کارمند را ببلعد، عملاً توان زندگی برای آن‌ها باقی نمی‌ماند. هدف باید این باشد که مسکن به‌عنوان یک ابزار برای ثبات زندگی (مانند خانه‌دار شدن یا زمین‌دار شدن خانواده‌ها) عمل کند، نه عاملی برای فشار اقتصادی بیشتر. اگر متقاضی با وجود داشتن مسکن، تمام درآمد خود را صرف هزینه‌های مرتبط با آن کند، عملاً هدف از طرح ملی مسکن محقق نشده است.
صنعت مالی: با توجه به وضعیت تسهیلات، چه انتظاری از بانک‌ها و دولت برای رفع این بن‌بست‌ها وجود دارد؟
حسن‌تاج: انتظار ما این است که سقف تسهیلات ارائه شده، با توجه به تورم و هزینه‌های واقعی ساخت (که در برخی مناطق به شدت افزایش یافته)، بازنگری شود. اگرچه بانک مسکن برخی تعهدات را انجام می‌دهد، اما میزان اعتبارات اختصاص یافته باید با واقعیت‌های بازار همخوانی داشته باشد تا متقاضیان بتوانند با اطمینان خاطر و با توجه به سطح درآمد خود، فرآیند خانه‌دار شدن را طی کنند.
ما نیازمند یک سیاست‌گذاری جامع هستیم که در آن بانک‌ها، دولت و بخش خصوصی در یک زنجیره منسجم برای تأمین مسکن حرکت کنند.
صنعت مالی: تمرکز دولت بر ساخت مجتمع‌های بزرگ مسکونی نیز با شرایط فعلی اقتصادی همخوانی ندارد!
حسن‌تاج: درست است؛ با توجه به محدودیت منابع بخش خصوصی و تورم شدید، تمرکز بر پروژه‌های بزرگ زمان‌بر (مانند برج‌سازی)، سرعت خانه‌دار شدن مردم را کاهش می‌دهد. پیشنهاد کارشناسانه، اولویت‌بندی واگذاری قطعات زمین به‌صورت ویلایی (حتی خارج از بافت شهری) است که هم هزینه‌ها را کاهش می‌دهد و هم اطمینان قلبی بیشتری به متقاضیان می‌بخشد.
صنعت مالی: چرا «نهضت ملی مسکن» در جلب همکاری شبکه بانکی کشور (غیر از بانک مسکن) ناموفق بوده است؟
حسن‌تاج: عدم همراهی سایر بانک‌ها ناشی از نبود نظارت دقیق مجلس و دولت و همچنین عدم صرفه اقتصادی برای بانک‌ها در شرایط تورمی است.
این روند باید با رایزنی‌های جدی با بانک مرکزی و تعیین تکلیف سقف اعتبارات بانکی، اصلاح شود تا سایر بانک‌ها نیز به تکالیف قانونی خود در قبال تسهیلات مسکن عمل کنند.
صنعت مالی: تناسب میان درآمد خانوار و هزینه‌های مسکن چگونه باید مدیریت شود؟
حسن‌تاج: دولت باید ساختار تسهیلات را به‌گونه‌ای اصلاح کند که اقساط وام مسکن با توان مالی کارگران و کارمندان تناسب داشته باشد. اگر مجموع هزینه اجاره‌بها و اقساط بانکی بیش از ۶۰ تا ۷۰ درصد درآمد فرد باشد، عملاً قدرت خرید و معیشت خانوار نابود می‌شود.
راهکار، افزایش متناسب تسهیلات یا کاهش هزینه ساخت از طریق واگذاری زمین ارزان‌قیمت است.
صنعت مالی: منظورتان از به‌کارگیری زمین‌های خارج از بافت یا روستاها در طرح ملی مسکن چیست؟
حسن‌تاج: مقصود، بهره‌گیری از اراضی بلااستفاده‌ای است که در حاشیه شهرها، روستاها یا شهرهای کوچک وجود دارند. این زمین‌ها می‌توانند با تسهیل ضوابط قانونی، به متقاضیان واگذار شوند تا ضمن جلوگیری از تمرکز جمعیت در کلان‌شهرها، به توسعه متوازن مناطق و تحقق اهداف قانون «جوانی جمعیت» نیز کمک شود.
صنعت مالی: با توجه به وضعیت کنونی، اصلی‌ترین موانع اداری و ساختاری که مانع از ورود مؤثر بخش خصوصی به حوزه ساخت‌وساز مسکن شده است، چیست؟
حسن‌تاج: در شرایط فعلی که کشور درگیر «جنگ اقتصادی» و تورم است، بخش خصوصی برای ورود به میدان ساخت‌وساز با دو مانع اصلی مواجه است: نخست، فقدان مشوق‌های اقتصادی کافی و دوم، فرآیندهای کند و ناکارآمد در سیستم اداری. سیستم اداری کشور به جای تسهیل‌گری، به‌نوعی مانع‌تراشی میکند که موجب می‌شود بخش خصوصی انگیزه‌ای برای فعالیت نداشته باشد.
راهکار بنده خروج از بروکراسی‌های پیچیده و واگذاری زمین‌های خارج از بافت به مردم است تا با تسهیل‌گری دولت، خودِ متقاضیان بتوانند مدیریت ساخت را بر عهده بگیرند.
صنعت مالی: براساس دغدغه‌های مطرح شده از سوی مخاطبان، علت اصلی تأخیر ۶ تا ۷ ساله در تعیین تکلیف متقاضیان نهضت ملی مسکن چیست و چه راهکاری برای جبران این اطمینان از دست رفته وجود دارد؟
حسن‌تاج: بر مبنای تحلیل ارائه‌شده، علت اصلی این تأخیر، ناتوانی دولت در اجرای وعده‌های خود مطابق با شرایط مدنظر مردم و همچنین عدم همراهی شبکه بانکی کشور بوده است. زمانی که متقاضی چندین سال پول خود را واریز میکند اما خروجی ملموسی نمی‌بیند، اعتماد عمومی خدشه‌دار می‌شود.
«اطمینان قلبی» مردم تنها زمانی احیا می‌شود که دولت از رویکردهای غیرعملیاتی فاصله بگیرد و به سمت اقدامات زودبازده (مانند واگذاری زمین به جای ساخت‌وسازهای زمان‌بر و پیچیده) حرکت کند تا مردم حس کنند دولت واقعاً «در شرف کار» است.
صنعت مالی: پیشنهاد تمرکز بر واگذاری زمین‌های ویلایی در شهرهای کوچک و روستاها چه تأثیری بر تحقق سیاست‌های کلان کشور، از جمله قانون «جوانی جمعیت» دارد؟
حسن‌تاج: واگذاری زمین‌های بلااستفاده در خارج از محدوده شهرهای بزرگ یا در روستاها و شهرهای کوچک، یک راهبرد چندمنظوره است.
این اقدام نه‌تنها به خانه‌دار شدن مردم کمک میکند، بلکه به شکل مستقیم درراستای سیاست «جوانی جمعیت» عمل میکند و این استراتژی، ضمن کاهش فشار تقاضا در کلان‌شهرها، موجب می‌شود متقاضیان با سلیقه‌های شخصی خود و با هزینه کمتر، صاحب زمین و ملک شوند.
در حقیقت، تبدیل وضعیت مردم از «مستأجر» به «زمین‌دار و صاحب‌خانه»، اقدامی زیربنایی است که می‌تواند بحران مسکن را با سرعتی بیشتر و هزینه‌ای کمتر نسبت به ساخت برج‌های مسکونی حل‌وفصل کند.
بیشتر بخوانید:
برای عضویت در کانال بله صنعت مالی و اطلاع از آخرین اخبار و رویدادهای اقتصادی ایران و جهان کلیک کنید.