مسکن در رکود تورمی گرفتار شده است/ هشدار نسبت به جهش اجارهبها در ماههای آینده
دبیر اتحادیه املاک تهران با تشریح آخرین وضعیت بازار مسکن، از تداوم شرایط رکود تورمی در این بازار خبر داد و گفت: افزایش هزینههای ساخت، ضعف قدرت خرید و نقش پررنگ نوسانات اقتصادی باعث شده قیمتها همچنان صعودی باشد، اما حجم معاملات در سطح پایینی قرار گیرد. به گفته او، در صورت بیتوجهی سیاستگذاران، بازار اجاره نیز با جهش قیمتی مواجه خواهد شد.
سعید لطفی، دبیر اتحادیه املاک تهران، در گفتوگو با صنعت مالی، با اشاره به اثر تحولات اخیر اقتصادی و سیاسی بر بازار مسکن اظهار کرد: پس از دوره تنشهای منطقهای و افزایش نوسانات در بازارهای موازی مانند ارز و طلا، بازار مسکن نیز تحت تأثیر قرار گرفت، هرچند شدت این تأثیر نسبت به بازارهای مالی کمتر بود.
وی افزود: زمانی که در اقتصاد یک کشور انتظارات تورمی شکل میگیرد، این انتظار بهطور طبیعی به بازار داراییها از جمله مسکن نیز منتقل میشود. در چنین شرایطی، حتی اگر تقاضای واقعی افزایش پیدا نکند، قیمتها در مسیر افزایشی قرار میگیرند.
لطفی با اشاره به رفتار دورهای بازار مسکن گفت: بازار ملک در ایران معمولاً نسبت به سایر بازارها با تأخیر واکنش نشان میدهد، اما در نهایت از همان روند کلی اقتصاد تبعیت میکند. به همین دلیل، وقتی در بازار ارز و طلا جهش رخ میدهد، بازار مسکن نیز در ادامه خود را با آن تطبیق میدهد.
او تأکید کرد: آنچه در ماههای اخیر مشاهده شده، بیشتر از جنس «تلاطم قیمتی» بوده تا رشد مبتنی بر تقاضای واقعی. به بیان دیگر، موتور اصلی رشد قیمت در بازار مسکن، بیش از آنکه مصرف باشد، انتظارات تورمی و فضای نااطمینانی اقتصادی بوده است.
رکود تورمی؛ وضعیت غالب بازار مسکن
دبیر اتحادیه املاک تهران در بخش دیگری از سخنان خود با اشاره به وضعیت فعلی بازار گفت: در حال حاضر بازار مسکن در شرایط رکود تورمی قرار دارد؛ یعنی از یک سو قیمتها در حال افزایش است و از سوی دیگر توان خرید مردم کاهش یافته و حجم معاملات به شدت افت کرده است.
وی توضیح داد: در یک بازار سالم، افزایش قیمت معمولاً با افزایش تقاضا همراه است، اما در بازار فعلی مسکن ایران، این رابطه به هم خورده است. قیمتها بالا میرود، اما خریدار واقعی وجود ندارد یا بسیار محدود است.
لطفی ادامه داد: کاهش توان خرید مردم باعث شده بسیاری از متقاضیان از بازار خارج شوند یا تصمیم خرید خود را به تعویق بیندازند. همین موضوع باعث شده بخش قابل توجهی از معاملات به سمت رکود حرکت کند.
او تصریح کرد: برخلاف تصور عمومی، در بازار مسکن کمتر شاهد کاهش قیمت هستیم. آنچه بیشتر اتفاق میافتد، کاهش سرعت معاملات و افزایش دوره انتظار برای خرید است. در واقع بازار از «فعال» به «نیمهفعال» یا حتی «راکد» تبدیل شده است.
به گفته وی، این وضعیت نهتنها در بخش خرید و فروش، بلکه در بازار اجاره نیز بهتدریج در حال شکلگیری است و نشانههای آن در ماههای آینده پررنگتر خواهد شد.
رشد هزینههای ساخت و نقش بانکها در افزایش قیمتها
لطفی در ادامه گفتوگو، یکی از عوامل مهم افزایش قیمت مسکن را رشد هزینههای ساختوساز عنوان کرد و اظهار داشت: قیمت تمامشده مسکن بهطور مستقیم از چند عامل اصلی تأثیر میپذیرد؛ از جمله قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار، هزینه خدمات شهرداری و نظام مهندسی.
وی افزود: در ماههای اخیر شاهد افزایش قابل توجه هزینههای ساخت بودهایم. برای مثال، رشد دستمزدها، افزایش قیمت مصالح و بالا رفتن هزینه صدور پروانههای ساختمانی، همگی به افزایش قیمت نهایی مسکن منجر شدهاند.
دبیر اتحادیه املاک تهران با اشاره به نقش نظام بانکی گفت: یکی از مشکلات اساسی بازار مسکن، عملکرد بانکها در حوزه تأمین مالی است. تسهیلاتی که باید به خریداران و سازندگان واقعی پرداخت شود، در بسیاری موارد یا ناکافی است یا اثربخشی لازم را ندارد.
او ادامه داد: حتی در برخی موارد، بانکها خود بهعنوان بازیگر مستقیم وارد بازار مسکن شدهاند و در قالب شرکتهای زیرمجموعه اقدام به ساختوساز یا خرید و نگهداری املاک میکنند. این موضوع باعث شده بخشی از منابع مالی از مسیر اصلی خود خارج شود.
لطفی تأکید کرد: وقتی نهاد مالی که باید تنظیمکننده بازار باشد، خود به بازیگر بازار تبدیل میشود، تعادل قیمتی به هم میریزد. این یکی از موضوعاتی است که نیازمند نظارت جدیتر است.
آینده بازار اجاره و ضرورت اصلاح سیاستهای مسکنی
دبیر اتحادیه املاک تهران در بخش پایانی سخنان خود نسبت به وضعیت بازار اجاره هشدار داد و گفت: بازار اجاره بهطور مستقیم از قیمت مسکن تأثیر میگیرد و هرگونه افزایش در قیمت ملک، با فاصله زمانی کوتاه به اجارهبها منتقل میشود.
وی افزود: اگر سیاستگذاری مشخص و مؤثری در این حوزه انجام نشود، در ماههای آینده با افزایش قابل توجه اجارهبها مواجه خواهیم شد؛ موضوعی که بیشترین فشار آن بر دوش اقشار کمدرآمد و مستأجران خواهد بود.
لطفی با اشاره به ساختار فعلی بازار اجاره گفت: در سالهای اخیر نقش واسطهها تا حدی کاهش یافته و بسیاری از قراردادها بهصورت مستقیم بین موجر و مستأجر یا از طریق سامانههای آنلاین منعقد میشود. بنابراین نمیتوان افزایش قیمتها را صرفاً به یک عامل خاص نسبت داد.
او در ادامه به راهکارهای بهبود وضعیت بازار مسکن اشاره کرد و گفت: نخستین و مهمترین اقدام، اصلاح نقش نظام بانکی در این حوزه است. بانکها باید از فعالیتهای بنگاهداری خارج شوند و منابع خود را به سمت تولید و حمایت از خریداران واقعی هدایت کنند.
وی افزود: در کنار آن، لازم است دولت برای انبوهسازان و فعالان بخش خصوصی مشوقهای جدی در نظر بگیرد. در شرایط فعلی، هزینههای ساخت بالا و حاشیه سود پایین باعث شده انگیزه ساختوساز کاهش یابد.
دبیر اتحادیه املاک تهران تأکید کرد: اگر عرضه مسکن افزایش پیدا کند، بازار بهتدریج به سمت تعادل حرکت خواهد کرد. اما در شرایطی که عرضه محدود و تقاضا سرکوب شده است، نمیتوان انتظار کاهش قیمت یا ثبات پایدار داشت.
وی در پایان خاطرنشان کرد: بازار مسکن در حال حاضر بیش از هر زمان دیگری نیازمند تصمیمات ساختاری و اصلاحات جدی است. در غیر این صورت، روند رکود تورمی ادامه خواهد داشت و فشار آن بر مصرفکنندگان و مستأجران بیشتر خواهد شد.
عضویت در کانال بله
برای عضویت در کانال بله صنعت مالی و اطلاع از آخرین اخبار و رویدادهای اقتصادی ایران و جهان کلیک کنید.