افزایش قیمت مصالح؛ عامل گرانی مسکن/ رکود معاملات ادامه دارد

فردین یزدانی، کارشناس بازار مسکن، در گفت‌وگو با «صنعت مالی»، در پاسخ به سؤالی درباره علت شوک‌های قیمتی در بازار مسکن گفت: این شوک‌ها عمدتاً ریشه بنیادی دارند و به تغییر هزینه‌های تولید ساختمان، به‌ویژه در بخش مصالح ساختمانی بازمی‌گردد. بعد از جنگی که اتفاق افتاد، زنجیره تأمین مصالح ساختمانی دچار مشکلات متعددی شد. اکنون هم در بخش فولاد، هم در بخش‌های دیگر مصالح ساختمانی و سایر مصالحی که بخشی از آن از پتروشیمی‌ها تغذیه می‌شد، از نظر مواد اولیه دچار اختلال شده‌اند؛ همه این عوامل باعث شد قیمت مصالح حدود دو برابر افزایش پیدا کند.

وی افزود: با توجه به سهم هزینه‌های ساخت از هزینه تمام‌شده تولید مسکن که حدود ۳۰ تا ۳۵ درصد است، افزایش دوبرابری هزینه خرید مصالح ساختمانی به معنای افزایش حداقل ۲۰ تا ۳۰ درصدی قیمت مسکن در این بازه دوماهه است. شواهد نشان می‌دهد که چنین اتفاقی رخ داده است.

این کارشناس همچنین به سایر هزینه‌های روبه‌رشد اشاره کرد و گفت: در کنار آن، هزینه‌های دیگر نیز روبه‌افزایش بوده است؛ مانند هزینه مجوزها و خدمات ساختمانی که توسط فعالان دریافت می‌شود. همهٔ این عوامل موجب افزایش قیمت شده است.

مقایسه با تورم و رد هیجانی بودن

یزدانی با ذکر یک نکته کلیدی تصریح کرد: باید در نظر داشته باشیم که افزایش قیمت مسکن نسبت به تورم عمومی پایین‌تر بوده است؛ یعنی قیمت مسکن ضریب افزایش کمتری داشته است. اینکه قیمت مسکن کمتر افزایش پیدا کرده، به این معناست که اولاً افزایش قیمت مسکن هیجانی نیست و دوماً مشکل کمبود تقاضا در بازار بسیار جدی است.

وی در ادامه با تأکید دوباره بر رکود شدید بر بازار گفت: این کمبود تقاضا اجازه نمی‌دهد قیمت بیش از این افزایش پیدا کند؛ یعنی تقاضایی وجود ندارد. همچنان رکود ادامه‌دار است. وجود این رکود دربازار معاملات منجر به تشدید رکود در بخش ساخت‌وساز هم شده یا خواهد شد.

پیش‌بینی آینده قیمت مسکن

یزدانی در پاسخ به پرسشی درباره تداوم روند افزایشی قیمت‌ها یا مهار آن گفت: این موضوع به سرنوشت جنگ و مذاکرات بستگی دارد. اگر به هر شکل گشایش‌های اساسی رخ ندهد، می‌توان انتظار داشت که افزایش قیمت‌ها ادامه پیدا کند؛ البته همان‌طور که تاکنون نیز شاهد بوده‌ایم، با نرخی کمتر از نرخ تورم.

وی شرط تغییر این روند را چنین بیان کرد: اما اگر گشایشی رخ دهد و وضعیت به ثبات نسبی برسد، و همچنین تورم در سایر بخش‌ها، به‌ویژه در هزینه‌های مصالح ساختمانی، کاهش یابد، قاعدتاً شدت افزایش قیمت مسکن نیز کمتر خواهد شد.

پیش‌بینی بازار اجاره بها

این کارشناس اقتصادی در پاسخ به پرسشی درباره پیش‌بینی اجاره‌بهای واحدهای مسکونی، ابتدا به یک اصل اشاره کرد و گفت: واحد مسکونیِ در اختیار مالک، نوعی دارایی به شمار می‌رود و مالک تلاش می‌کند حداقل بازدهی متناسب با ارزش این دارایی را به دست آورد.

وی سپس تحلیل خود از بازار اجاره را اینگونه تکمیل کرد: بازار اجاره از مالکین و مستأجران تشکیل شده است. مالکین تلاش می‌کنند اجاره‌بها را متناسب با افزایش قیمت مسکن افزایش دهند. اما از سوی دیگر، مستأجران (تقاضاکنندگان) عمدتاً توانایی پرداخت اجاره‌بهایی متناسب با این افزایش قیمت را ندارند. بنابراین، برآیند این دو نیرو در بازار منجر به افزایش قیمت اجاره‌بها می‌شود؛ هرچند این افزایش نیز، همانند افزایش ارزش مسکن، با نرخی کمتر از تورم خواهد بود.

یزدانی در پایان، با تأکید بر محدودیت‌های مهار تورم، گفت: از آنجا که تورم رقم بسیار بالایی است و به نظر نمی‌رسد به‌سادگی مهار شود، قاعدتاً رشد اجاره‌بها نیز نسبتاً بالا خواهد بود؛ هرچند این رشد، با ضریبی کمتر از افزایش قیمت مسکن رخ می‌دهد.