با افزایش قیمت دلار بازار مسکن تکان خورد

به گزارش خبرنگار صنعت مالی و به نقل از شرق، اجاره‌بهای مسکن که تا آذر امسال و بنا بر روایت مرکز آمار ایران، مسیر کاهش تورم را در پیش گرفته بود، با شوک قیمت دلار در دی‌ماه ‌دوباره خیز گرفته است. مستأجران تهرانی می‌گویند‌ شوک قیمت دلار انتظارات تورمی برای صاحبخانه‌ها ایجاد کرده و نرخ اجاره‌بها در هفته‌‌های گذشته به‌طور درخور توجهی افزایش یافته است.

دلار، اجاره مسکن را بالا برد

«دلار که به ۱۴۰ هزار تومان رسید، بسیاری از صاحبخانه‌ها به صرافت افتادند‌ قدرت خرید از‌دست‌رفته خود را جبران کنند و ناگهان اجاره خانه به‌طور سرسام‌آوری بالا رفته است‌». این جملاتی است که یک مشاور املاکی در خیابان خوش در منطقه ۱۰ تهران به زبان می‌آورد و می‌گوید افزایش سنگین اجاره خانه، بازار آپارتمان‌های کوچک و کم‌امکانات را داغ کرده است؛ چرا‌که مشتریان قدرت پرداخت اجاره‌های بالاتر را ندارند و به ناچار تقاضا برای آپارتمان‌های کوچک با امکانات نازل افزایش داشته است.

از آن سو‌، افزایش تقاضا برای آپارتمان‌های کوچک سبب شده است‌ این واحدهای مسکونی در بازار تهران کمیاب شوند. بر‌اساس گزارش مرکز آمار ایران، تهران مستأجرنشین‌ترین استان کشور است و نزدیک به 51 درصد مردم آن اجاره‌نشین هستند.

مرد میانسالی که خود را محمدی معرفی می‌کند، به «شرق» می‌گوید‌ موعد تخلیه آپارتمان او اول بهمن بوده است، اما موفق نشده‌ آپارتمان کوچک‌تری با اجاره‌بهای مناسب پیدا کند و بنابراین از صاحبخانه مهلت خواسته است تا برای افزایش رهن خانه، وام بانکی بگیرد، اما بانک‌ها تأکید می‌کنند که فعلا وام نمی‌دهند و منابع کافی برای پرداخت تسهیلات ندارند. او در ادامه می‌گوید ‌به ناچار برای قرض‌گرفتن از دوست و آشنا اقدام کرده است، اما نمی‌داند چگونه باید استقراض خود را پس بدهد و فعلا برای عبور از «بحران» ناچار به این کار شده است.

مستأجر زن دیگری که در یکی از بنگا‌ه‌های املاک میدان حر تهران به جست‌وجوی خانه مناسب آمده است، به «شرق» توضیح می‌دهد: مستأجران دو راه پیش‌رو دارند؛ اینکه مبلغ رهن خانه خود را به‌طور درخور توجه افزایش دهند یا اینکه مبلغ پرداختی اجاره را بالا ببرند که هیچ‌کدام برای مستأجران به راحتی ممکن نیست؛ چرا‌که هر دو روش نیازمند آن است که مستأجران قدرت پس‌انداز داشته باشند، اما در این گرانی و تورم بالا‌، قدرت پس‌انداز بسیاری از مردم از بین رفته است و در بهترین حالت درآمد و هزینه سر‌به‌سر شده‌اند. بسیاری از مشاوران املاک تهران توضیح می‌دهند که در حال حاضر بسیاری از مالکان به دنبال درآمد بیشتر هستند و متقاضی دریافت اجاره شده‌اند. آنها در ادامه می‌گویند ‌با تشدید نااطمینانی در فضای اقتصادی به دنبال افزایش تنش‌های خارجی، دیگر پول رهن به کار صاحبخانه‌ها نمی‌آید و آنها تمایلی ندارند ‌نقدینگی مورد نیاز خود را از طریق رهن خانه تأمین کنند؛ بنابراین تقاضا برای افزایش اجاره خانه بالا رفته است. این در حالی است که سطح درآمد مستأجران، جواب‌گوی صعود درخور توجه اجاره‌های مسکن نیست.

افزایش 50‌درصدی اجاره‌بهای مسکن

بر‌اساس توضیحات مشاوران املاک تهران، با صعود قیمت دلار، صاحبخانه‌ها اجاره‌بهای منازل خود را حداقل 50 درصد افزایش داده‌اند، اما افزایش در حدود 70 تا 75 درصد رایج‌تر است.

در حال حاضر یک آپارتمان 40‌متری در منطقه هاشمی نرسیده به جیحون که هشت سال ساخت است، با رهن 300 میلیون تومان و اجاره 15 میلیون تومان عرضه شده است. اجاره‌بهای این آپارتمان سال گذشته 250 میلیون تومان رهن و 9 میلیون تومان اجاره بوده است.

اجاره‌بهای یک آپارتمان قدیمی 35‌ساله در خیابان وحیدیه تهران در محله سبلان جنوبی که 60‌متری است، 300 میلیون تومان رهن و هشت میلیون تومان اجاره ‌است. این آپارتمان سال گذشته با 180 میلیون تومان رهن و شش میلیون تومان اجاره عرضه شده بود. یک آپارتمان 58‌متری 27‌ساله در منطقه افسریه نیز با نرخ 580 میلیون تومان رهن کامل عرضه شده است.

با‌این‌حال، شمار واحدهایی که مالک بخش درخور توجهی از اجاره خانه را به صورت رهن دریافت می‌کند، انگشت‌شمار است و مالکان تعداد زیادی از آپارتمان‌های عرضه‌شده تمایل دارند‌ بخش قابل توجه کرایه را به‌صورت اجاره ماهانه دریافت کنند.

یک آپارتمان 66‌متری 15 سال ساخت، در بلوار تعاون شهر زیبا با رهن 200 میلیون تومان و اجاره 38 میلیون تومان در‌عرضه شده است. آپارتمان دیگری با زیربنای 50 متر و 33 سال قدمت در منطقه طرشت تهران با ودیعه 200 میلیون تومان و اجاره ماهانه 20 میلیون تومان معامله می‌شود.

در این میان، مستأجرانی که تمایل به تمدید قرارداد اجاره خود داشته‌اند با ارقام نسبتا متعادل‌تری از افزایش اجاره‌بها مواجه شده‌اند. یک آپارتمان قدیمی‌ساز 100‌متری در خیابان دبستان تهران که پارسال با ودیعه 300 میلیون تومان و اجاره 17 میلیون تومان عرضه شده بود، امسال اجاره‌بها را به 25 میلیون تومان رسانده است.

یک مورد تمدید قرارداد اجاره برای آپارتمانی 85‌متری در منطقه جمالزاده تهران که سال گذشته با ودیعه 350 میلیون تومان و اجاره 13 میلیون تومان عرضه شده بود، حالا ‌اجاره را به 20 میلیون تومان رسانده است. البته توصیه بسیاری از مشاوران املاک به مستأجران این است که قرارداد خود را تمدید کنند؛ چرا‌که توافق با صاحبخانه جدید سخت‌تر است و علاوه بر آن هزینه اسباب‌کشی و تنظیم قرارداد جدید نیز به هزینه مستأجران اضافه می‌شود.

کاهش تورم اجاره‌بها ادامه نیافت

‌این در حالی است که گزارش‌های آماری از بازار اجاره‌بهای مسکن روایت دیگری دارند. بررسی گزارش‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد‌ بازار اجاره مسکن که در نیمه اول سال ۱۴۰۳ رشد شدید و وضعیت تورمی را تجربه کرد، از ابتدای نیمه دوم سال گذشته وارد مسیر کاهشی شد.

در آخرین آمار رسمی منتشر‌شده از سوی مرکز آمار ایران، تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن در آذرماه ۱۴۰۴ به کمترین سطح، دست‌کم از نیمه دوم سال ۱۴۰۱ رسید.

در‌حالی‌که تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره مسکن خانوارهای کشور براساس گزارش شاخص قیمت مصرف‌کننده مرکز آمار ایران در آذرماه ۱۴۰۴ به سطح ۳۳.۴‌درصدی رسید، این میزان دست‌کم از آغاز نیمه دوم سال ۱۴۰۱ بی‌سابقه بوده است. در‌واقع این سطح تورم شاخص اجاره مسکن حداقل از بیش از ۳۸ ماه اخیر، کمترین سطح تورمی در این بازار محسوب می‌شود.

براساس آخرین آمارهای رسمی منتشر‌شده از سوی مرکز آمار ایران، تورم شاخص اجاره مسکن در آذرماه امسال‌، نسبت به همین شاخص در سال گذشته و نسبت به شاخص کل قیمت مصرف‌کننده (تورم عمومی)‌ کمتر بوده است. آذرماه سال گذشته تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره مسکن خانوارهای کشور ۳۸.۲ درصد بود. در آذرماه ۱۴۰۲ نیز این میزان بیش از ۴۰ درصد و در آذرماه ۱۴۰۱ بیش از ۴۱ درصد گزارش شده بود. با‌این‌حال، از نیمه دوم سال گذشته، تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن از تب ۴۰‌درصدی فاصله گرفته و با ادامه مسیر کاهشی در ۹ ماه اول ۱۴۰۴، به سطح ۳۳.۴‌درصدی در آذرماه نسبت به ماه مشابه سال قبل رسید.

این گزارش‌ها تأکید می‌کند که تورم اجاره از تورم عمومی فاصله گرفته است. در آذرماه ۱۴۰۴، تورم نقطه‌ به‌ نقطه اجاره (۳۳.۴ درصد) حدود ۱۹ واحد درصد از تورم عمومی (۵۲.۶ درصد) کمتر بود. تورم سالانه اجاره (۳۵.۶ درصد) نیز ۶.۶ واحد درصد پایین‌تر از تورم عمومی ثبت شد.

تورم سالانه اجاره در کمترین سطح ۳۰ ماه اخیر

تورم سالانه شاخص اجاره مسکن نیز در آذرماه ‌سال جاری به‌ ۳۵.۶ درصد رسید که کمترین میزان تورم سالانه این شاخص در ۳۰ ماه اخیر محسوب می‌شود و از خرداد‌ ۱۴۰۲ تاکنون بی‌سابقه بوده است. تورم سالانه شاخص اجاره مسکن همچنین معادل ۶.۶ واحد درصد از میزان رشد (تورم) شاخص کل قیمت مصرف‌کننده‌ در آذرماه ۱۴۰۴ کمتر بوده است.

با‌این‌حال، شوک قیمت دلار در دی‌ماه امسال سبب شده است ‌این روند آماری تداوم نداشته باشد و صاحبخانه‌ها‌ یکباره اجاره‌‌بهای مسکن را به‌طور چشمگیری افزایش دهند.