بازار مسکن در آستانه برگشت؛ جهش یا تعادل؟
در حالی‌که بازار مسکن طی ماه‌های گذشته در رکود نسبی به‌سر می‌برد، کارشناسان هشدار می‌دهند که تقاضای انباشته و افزایش هزینه‌های ساخت، می‌تواند زمینه‌ساز جهش قیمتی ناگهانی در نیمه دوم سال شود. منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن، معتقد است بازگشت بازار به مدار رونق اجتناب‌ناپذیر است، اما اینکه این بازگشت با جهش همراه باشد یا در مسیر تعادل حرکت کند، به تصمیمات دولت در حوزه تولید، نظارت و سیاست‌گذاری بستگی دارد.
منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن، در گفت‌وگو با خبرنگار صنعت مالی، در تحلیل آینده بازار مسکن گفت: بازار مسکن بازاری است که خودش را بالانس می‌کند. تعادل‌بخشی به بازار مسکن باید همراه با تعادل‌بخشی به سایر امور اقتصادی و بازارهای رقیق و موازی باشد، تا وقتی این تعادل‌ها به سرانجام برسد، بازار مسکن هم خودش را ترمیم می‌کند، انجام می‌دهد و به مدار برمی‌گردد.
وی افزود: در اقتصاد ملی، اگر به‌صورت کلان بررسی کنیم، اکثر بازارهای اقتصادی ما به‌نوعی تابع یکدیگر شده‌اند، یعنی پیروی می‌کنند از رفتار هم. هر تورمی که به لحاظ قیمت یا رفتار در یک بازار شکل می‌گیرد، سایر بازارها را هم تحت تأثیر قرار می‌دهد. نکته‌ای که در بازار مسکن وجود دارد این است که تغییرات در آن آنی و فوری نیست.
این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: اگر شوکی به بازار مسکن وارد شود، مثلاً با یک جهش قیمتی مواجه باشد، ماندگاری و چسبندگی قیمت در این بازار نسبت به سایر بازارهای موازی خیلی بیشتر است. شما می‌بینید که دلار یا طلا روزانه بالا و پایین می‌شود و خرید و فروش هم انجام می‌شود، ولی در حوزه بازار مسکن، تا آن امنیت به لحاظ تصمیم‌گیری و سرمایه‌گذاری برنگردد، واکنشی رخ نمی‌دهد. منظورم از امنیت، همان خیال راحتی است که فرد بخواهد خریدی انجام دهد. اگر نگاهمان این باشد که در کوتاه‌مدت یک تعادل نسبی و آرامش اتفاق می‌افتد، مطمئناً آن غنا و جریان گردش مالی و سرمایه در بازار مسکن شکل خواهد گرفت.
وی تصریح کرد: حتی اگر آن ۱۲ روز جنگ را کنار بگذاریم، قبل از جنگ هم بازار مسکن در رکود بود. ما یک نوع انباشت انتظار و اقدام به خرید در بین سرمایه‌گذاران و خریداران مصرفی داریم که این را نمی‌توان پشت در نگه داشت و بگوییم همچنان بازار را داریم کنترل می‌کنیم. ممکن است با یک متغیر اقتصادی درازمدت این بخش انتظاری وارد بازار شود. در حوزه بازار مسکن، همان امنیت و آرامش است که باعث می‌شود این غنا شکل بگیرد.
تعادل در ساخت‌وساز برای پاسخگویی به تقاضا ضروری است
غیبی با تأکید بر اینکه دولت باید برنامه مشخصی برای این شرایط داشته باشد، گفت: وقتی در آرامش، سرمایه‌ها حرکت کردند و نگاه‌ها به سمت مسکن جلب شد، باید برنامه‌ای برای تعادل‌بخشی قیمت از جمله در زمینه پروانه‌های ساخت، آپارتمان‌های در حال تولید و غیره وجود داشته باشد. این‌ها باید از حالا متعادل شوند تا در مقطع تقاضای بالا بتوانیم جواب بازار را بدهیم. اگر ناگهان تقاضا بالا برود و نتوانیم پاسخ مؤثر بدهیم، با سیاست‌های خودمان باعث افزایش قیمت مسکن می‌شویم.
وی در پاسخ به این سؤال که آیا می‌توان رکود بازار مسکن را از بین برد بدون اینکه قیمت ملک افزایش پیدا کند، گفت: بله، این امکان وجود دارد. متأسفانه بازار مسکن به‌شدت سوداگرانه و تجاری شده است. وقتی سرمایه کلان و مازادی دارید، به‌جای اینکه وارد تولید شود، وارد بازار مسکن می‌شود. این نگاه از سوی دوایر دولتی، بانک‌ها، تعاونی‌های مسکن و سایر نهادها شکل گرفته است. با سرمایه مردم دوباره وارد انباشت سرمایه در مسکن می‌شوند. شما بانک‌ها را ببینید، چقدر انباشته ملک دارند.
این کارشناس بازار مسکن گفت: این نگاه‌های غلط باعث شده هم در بخش دولتی و هم بخش خصوصی، بازار مسکن به‌عنوان محل ذخیره‌سازی سرمایه و سوداگری شناخته شود. در نتیجه، مقاومتی از سوی این سیستم‌ها شکل گرفته است. آن‌ها می‌گویند اگر رکودزدایی کنیم، باید افزایش قیمت داشته باشیم، چون انتظار بازگشت سرمایه دارند، ولی این بازگشت از جیب مردم مصرف‌کننده است.
غیبی ادامه داد: بهترین حالت این است که وقتی بازار از رکود خارج می‌شود، رشد قیمت هم‌زمان با آن نباشد یا حتی کمتر از نرخ تورم سالانه باشد. شما می‌بینید تورم سالانه حدود ۳۹ تا ۴۰ درصد است ولی ملک بدون آنکه معامله شود، در دل خودش تا ۵۰ یا ۶۰ درصد افزایش قیمت پیدا کرده است. این رکود تورمی است. زمانی این افزایش قیمت آشکار می‌شود که تقاضا به بازار برگردد.
قیمت تمام‌شده ساخت بالاتر از تورم است
وی افزود: در حال حاضر، افرادی که پروانه ساخت می‌گیرند، با هزینه‌هایی بالاتر از تورم مواجه هستند؛ از جمله عوارض شهرداری، خدمات نظام مهندسی، قیمت نهاده‌ها و مصالح، دستمزدها و غیره. این باعث شده آپارتمان‌های نوساز قیمت تمام‌شده‌ای بالاتر از نرخ رسمی تورم داشته باشند. مثال روشن آن پروژه‌های مسکن ملی است. ما و شما با ۴ یا ۵ میلیون تومان ثبت‌نام کردیم، ولی حالا گفته می‌شود قیمت تمام‌شده متری ۱۸ تا ۲۰ میلیون تومان است.
غیبی ادامه داد: اگر قرار باشد این روند ادامه پیدا کند، قیمت نهایی آپارتمان نوساز در هر منطقه بر روی قیمت ملک‌های ۵ ساله و ۱۰ ساله هم اثرگذار خواهد بود. وقتی یک نوساز در منطقه‌ای متری ۲۰۰ میلیون تومان باشد، پنج‌ساله‌اش می‌شود ۱۸۰ میلیون و به همین ترتیب پایین می‌آید. بنابراین، افزایش قیمت در یک بخش باعث سرایت به همه می‌شود. اگر نظارتی نباشد، خدمات، مصالح، سود پیمانکاران و دستمزدها موجب افزایش بیشتر قیمت نهایی خواهد شد.
وی با اشاره به اینکه همه متقاضیان مصرفی همچنان در بازار هستند اما نمی‌توانند خرید کنند، گفت: تقاضای مؤثر وجود دارد. ما اگر بتوانیم تقاضای سوداگرانه را حذف کنیم و قیمت تمام‌شده ساخت را کنترل کنیم، می‌توانیم به تعادل در بازار برسیم. مسکن به مقدار کافی تولید می‌شود، اما اگر به آن اجازه رشد هیجانی قیمت داده شود، تعادل به هم می‌خورد. ما نمی‌توانیم اجازه بدهیم که در پنج سال، قیمت مسکن به جایی برسد که پایین نیاید و کسی هم نتواند خرید کند.
غیبی تأکید کرد: تمام این‌ها نتیجه رفتارهای بدون مطالعه، التهابات اقتصادی، انتظارات تورمی، نگرانی‌های مردم از آینده سرمایه‌گذاری و فقدان برنامه‌ریزی است که ما را از تعادل در این حوزه دور کرده است.
حباب قیمتی در بازار مسکن
وی در پاسخ به این سؤال که آیا حباب قیمتی بازار مسکن تخلیه شده یا هنوز پابرجاست، گفت: بسیاری از مردم به‌عنوان خریدار، چون قدرت خرید ندارند، عصبی هستند. در کامنت‌ها و تحلیل‌ها می‌بینید که افراد می‌نویسند بازار ۵۰ درصد جا دارد ریزش کند یا ملک نخرند چون ارزان می‌شود. ولی این امیدواری‌ها اشتباه است. ممکن نیست ملکی که متری ۱۰۰ میلیون قیمت دارد، بشود ۵۰ میلیون، چون فقط همین میزانش را کارگر و استادکار بابت دستمزد می‌گیرد.
کارشناس بازار مسکن افزود: این‌ها حباب نیستند؛ این‌ها واقعیت‌هایی هستند که در اقتصاد ما حاکم‌اند. البته اگر وارد بازار شوید و ده فایل را بررسی کنید، متوجه خواهید شد که قیمت‌ها چقدر واقعی است. اگر هم قرار باشد کاهش قیمتی باشد، فروشنده نیز به همان نسبت قیمت خرید دارد. بنابراین، حباب اگر هم بوده، در این سال‌ها تا حد زیادی تخلیه شده است و اکنون بیشتر با واقعیت‌های اقتصادی سروکار داریم.
غیبی تأکید کرد: انتظارات تورمی، نوسانات بازارهای موازی مانند ارز، طلا و سکه، همه بر بازار مسکن اثرگذار هستند. در کشور ما، نوسانات به‌جای اینکه آرام و منطقی باشد، یک‌باره و انفجاری است. وقتی ارز و سکه بالا می‌رود، یهو در قیمت ملک هم ۲۰ میلیون تومان متری اضافه می‌شود، فقط برای اینکه ببینند بازار کشش دارد یا نه. بدون مطالعه و سنجش. من این را روزمرگی در حوزه مسکن می‌دانم. بدون پشتیبانی و برنامه‌ریزی دقیق، همین افزایش‌های کاذب تداوم خواهد داشت.
سامانه‌های معاملات ملکی باید یکپارچه شوند
کارشناس بازار مسکن درباره سامانه‌های جدید معاملات ملکی از جمله «خودنویس» و سامانه‌های سازمان ثبت اسناد گفت: این سامانه‌ها به خصوص «کاتب» در اصول خود بسیار مفیدند و موجب ردیابی، احراز مالکیت، کاهش تخلفات و ایجاد آرامش در معاملات می‌شوند، اما نواقص زیادی دارند. نواقص حقوقی وجود دارد که باید در مقام توضیحات حقوقی به قراردادها اضافه شود. متن قرارداد در حال پخته‌تر شدن است و به گفته همکاران، رفته‌رفته این نواقص برطرف می‌شود.
وی افزود: یکی از مشکلات اساسی این است که ممکن است فردی سند تک‌برگ نداشته باشد یا روی مبایعه‌نامه معامله کرده باشد. در مواردی هم هست که سند هنوز به‌نام خریدار نیامده و خریدار قصد دارد ملک را به رهن بگذارد. این‌ها مسائلی است که باید شفاف شوند و زیرساخت سامانه‌ها برای آن آماده شود. همچنین نباید دو سامانه مجزا، مثل «خودنویس» (وزارت راه و شهرسازی) و «کاتب» (قوه قضاییه) وجود داشته باشد. قبلاً هم سامانه‌ای زیر نظر وزارت صمت بود که حذف شد.
غیبی تأکید کرد: انجام معاملات با دو سایت و سامانه مجزا در کشور مفهومی ندارد. این سامانه‌ها باید یکپارچه شوند و ضعف‌هایشان برطرف شود. اگرچه سیستم احراز هویت و کد رهگیری خوب است، اما همپوشانی و ناهماهنگی بین سامانه‌ها می‌تواند به بی‌نظمی و بی‌اعتمادی در بازار دامن بزند.
این کارشناس بازار مسکن در پایان گفت: تا زمانی که دولت، با نگاه حمایتی و غیرسوداگرانه وارد حوزه مسکن نشود، و سیاست‌ها و ابزارهای خود را برای تعادل‌بخشی به‌کار نگیرد، تعادل و آرامش در بازار مسکن تحقق نخواهد یافت.